相比多数房地产同行，宝龙地产（1238.HK）交出了一份稳健增长的业绩答卷。
4月29日，宝龙地产正式发布2021年度业绩，数据显示，宝龙全年合约销售额首次突破千亿，达到1012.3亿元，同比大增24%；实现营业收入399.0亿元，同比增长12%；商场营运及物业管理服务收入37.1亿元，同比上升15%；毛利率31.4%，继续保持行业领先水平。宝龙宣派末期股息每普通股10分港币，全年共计28分港币。
业绩发布当日，宝龙地产股价大涨14.4%，收报2.7港元/股；其11月到期美元债势创1月19日以来最大涨幅，2023年7月及2025年4月到期债券也应声上涨，体现出境内外资本市场对这份业绩的认可。
深耕长三角战略效果显著
2021年，宝龙地产坚持走高质量发展的稳健经营之路，报告期内，销售额突破千亿，累计合约销售1012.3亿，同比增长24.1%，这一销售增速稳居行业前列。
由于近年来宝龙在长三角和粤港澳大湾区深度布局，去年合约销售量价齐升，合约销售总面积641万平方米，合约销售均价15791元/平方米。其中，长三角区域销售金额占比近八成，宁波、南京、杭州三个城市的销售金额占比位列前三，深耕长三角战略效果显著。
值得一提的是，以商业地产为主营业务的宝龙，全年毛利率高达31.4%，继续保持全行业领先水平。公司拥有人应占核心盈利约为人民币37.66亿元，同比上升约4.7%。
土储方面，宝龙依据“1+1+N”投资战略，聚焦国家重点城市群长三角、粤港澳大湾区，优先布局高能级城市和人口净流入区域，全年新增土储项目29个，新增货值约713亿，新增土储总溢价率7.9%，平均成本5132元/平方米，成本优势突出。其中，87%的投资金额聚焦长三角及大湾区，大湾区新进中山、佛山，长三角战略扩张至安徽省。
截至目前，宝龙总土储达3652万平方米，总土地平均成本价3626元/平方米，充沛的土储和高性价比的土地成本优势，具有较好防御性和弹性，为后续利润增长留足空间。此外，以商业地产为主业的宝龙继续通过综合体的模式获取土地，既发挥了业态优势，商业利好更能提高住宅产品的溢价。
稳守财务安全底线
财务安全方面，截至报告期末，宝龙地产扣除预收账款后的总资产负债率69.72%，净资产负债率67.74%，现金短债比0.88%。
截至去年年末，宝龙地产借款总额为729.58亿元，其中一年内到期的借款为220.23亿元，占总借款的30.2%。在业绩会上，宝龙地产高管透露，截至4月20日，宝龙地产已经偿债125.6亿，占今年应归还总债的57%。
2022年，宝龙将继续降低负债、轻装上阵。
从2021年数据来看，宝龙地产的租费收入达到37.08亿元，同比增加14.6%；酒店及其他收入为11.60亿元，同比增加50.0%。这两块收入涨幅显著，能为宝龙带来稳定的现金流。
目前，宝龙仅经常性收入部分已经足够覆盖整年利息，此外宝龙还拥有39个已开业且没有抵押的商场和酒店，总货值约200多亿，这部分能够新增的融资额度加上物业销售回款，已经足够保证宝龙的财务安全。
展望2022年，宝龙地产总裁许华芳表示，公司仍将坚持走高质量发展之路，保持稳健经营策略，以产品力与服务的优化升级，助力行业平稳健康有序发展。
商业资产成为稳定现金奶牛
中国房地产行业坚持“房住不炒”的宏观调控，进入了健康发展和良性循环的新阶段，这时候持有型商业资产以及商管能力的重要性才完全凸显。
一直以来，宝龙地产坚持做精、做专商业地产主营业务，报告期内，商业版块在品牌焕新、项目升级等方面持续发力，经营业绩再创新高，运营效率大幅提升。2021年，宝龙商业实现全年开业22个项目（含自持和外拓项目），多个新开业项目成为了城市地标性建筑，向消费者展现了商业运营的个性化魅力。商场经营业绩大幅提升，截止2021年底整体出租率提升至95.3%。
去年，宝龙累计新签约商业面积276万平方米，其中长三角新签约项目面积占比超七成，典型城市南京、上海、杭州、宁波的项目数分别达到7个、12个、12个及14个。
宝龙的商业综合体布局长期坚持聚焦长三角策略，在该区域内形成了规模优势和较强的品牌影响力，凭借对深耕区域市场的深度了解和强大的资源整合能力，因地制宜打造满足当地市场需求的产品，将进一步推动业绩持续增长。
在目前的周期里，仅靠住宅物业销售一条腿走路的房企，多多少少都面临着规模下滑和利润走低的困境，而手握优质持有型物业的公司，在任何行业周期里都享有租金的保障，能为公司带来稳定的现金流，有效平滑风险，并实现自身资产增值。
此外，宝龙还从客户的实际需求出发，构建了一套复合型商业生态，并带动区域经济提升，成为一种典型的房企高质量发展模式。
